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アパート投資（アパート経営）のリスクを把握してヘッジする
アパート投資（アパート経営）に限らず、投資や経営にはリスクは付き物です。リスクを恐れていては何もできません。むしろ、何もしないことのリスクの方が大きかったりします。ところで、株取引とは違って、一瞬で暴落することはないのがアパート投資（経営）ですが、リスクは理解して低減、回避、移転させることもできます。つまり、リスクが怖いのではなく、リスクを知らないことが最大のリスクであり最も怖いことなのです。では、リスクの一部について考えて見ましょう。
- 災害リスク（火災、地震、水害）
水害については、過去に水害があったかどうかである程度、判断ができますが、地震については、予測は困難です。しかし、地震が発生した場合にも損傷を少なくする工夫などは建築時に可能です。できる限りの予防策は講じたいものです。また、火災も予測が不可能です。隣家からのもらい火の可能性だってありますし、放火だってありえます。しかし、これも構造上の予防策や運営上の予防策を講じることで発生確率を下げる工夫はできます。保険によって、リスクを保険会社に移転させることもできます。
- 法的リスク
リフォーム、再建築時の規制について将来建替えなどをする際、建築当時の建築基準法などの法律では建築可能だったものも、現時点での法律に照らし合わせた場合に、新たな法規制により建築面積や高さが規制される事もありえます。現在の法規制に照らし合わせて将来のリスクを少しでも予測するノウハウが必要です。
- メンテナンスのリスク
中古物件の場合メンテナンスの履歴が無いと、リスクを想定することができない場合があります。例えば、雨漏りです。雨漏りが発生して、それが原因で室内にカビが生えたといった問題が発生していた場合、長年に渡り雨が浸食した可能性があります。このような物件では、補修がいい加減だと鉄筋コンクリートの鉄筋が腐食してコンクリートがひび割れしたりする可能性があります。もし、メンテナンス履歴があれば、問題発生の箇所を注意して点検することも可能だし、将来、問題が発生した場合にも、被害の予測をたてやすくなります。こうしたリスクが中古物件の場合には発生します。当社では、将来の売却時に新しい買主が不安にならないように記録を残しています。
- 不良入居者のリスク
こちらも、中古物件に限定したリスクになりますが、不良入居者の問題も大きなリスクです。家賃滞納者や暴力団などが入居していると物件全体の評判も悪くなり、物件の稼働率も下がり賃貸経営が成り立たなくなったりすることもあります。実際、それが原因で売りに出されている中古物件があるぐらいですから。また、表面利回りに目を取られて購入してしまうと、購入時に満室の状態であっても、購入後直ぐに退去が発生して空室になってしまうケースもあります。その後直ぐに募集に出しても家賃を下げないと入居者が決まらなかったりするとその時点で収支が狂ってしまい借金で購入したのにその借金が返済できない状態になる事も考えられます。こうしたことを防ぐには、その物件の集客力を把握する必要があります。例えば過去の入退去履歴や、今までの入居率などが分かればそれを確認してみるのも一つの方法です。当社では、将来の売却時に新しい買主が不安にならないよう、入居者履歴や過去の入居者トラブル、クレームなどを記録しております。
- 空室リスク
そのアパートがその地域に合ったコンセプトをもって建築されているかを把握することは、その物件を長期に渡って運営していく上で知っておかなければならない事のひとつです。ただ、残念ながら今日まで賃貸物件の多くがそのコンセプトを持たずに建築されているのが現状のようです。オーナーの収益を重要視するあまり、建築費を抑えることに一生懸命になり入居者ニーズや地域属性が考慮されていない物件は、新築当初の「新築マジック」・「新築魔力」（いわゆる新築だからというだけで入居者が決まっていく状況）から5年、10年経過するにつれ次第に空室期間が長期化し空室戸数も増えていきます。そうなってからその物件の「物件力」に気づくオーナー様が多いのです。
- ライバルリスク
自分の所有する物件の直ぐ近くにライバル物件が出現することも視野に入れておく必要があるでしょう。後から完成してくる新築物件が、とりわけ強敵になることは言うまでもありません。